Office notarial de la Manufacture

Notaires à Annecy depuis 1785

Actualités juridiques

27.10.2017 : notre approche du conseil au Chef d'entreprise

Forts de notre labellisation NJE (Notaires Juristes d'Entreprise) délivrée par le Conseil Supérieur du Notariat, et de notre Département spécialisé au sein de l'Office, nous avons à coeur de développer notre apporche patrimoniale et notariale d'accompagnement envers les dirigeants d'entreprises de la région, afin de nous placer avec eux sur la jonction entre vie privée et vie professionnelle, sur la jointure entre patrimoine d'exploitation et patrimoine de détention, et de pouvoir les conseiller (en lien avec les autres spécialistes) et les suivre dans les chagements de besoins et de situations.
Voici un passionnant résumé des richesses et des pérennités que permet une telle approche : 
http://www.agefiactifs.com/hommes-et-metiers/article/faire-la-jonction-entre-lentreprise-et-78490?platform=hootsuite 

30.6.2017 : entrepreneurs qui songez à céder votre entreprise, avez-vous pensé à....

... réaliser un apport de vos titres de la société d'exploitation, au sein d'une holding préalablement constituée ?
Savez-vous quels considérables avantages fiscaux ce type de schéma, lorsqu'il est bien conduit, bien maîtrisé et bien anticipé, peut permettre d'aboutir ?
Pour vous en convaincre, quelques explications en iages ci-dessous :

https://www.youtube.com/watch?v=ZCBWr0Jisrk&feature=youtu.be 

n'hésitez pas à consulter notre service Droit de l'Entreprise (NJE) !

15.6.2017 : votre Office labellisé au niveau national !

Nos instances nationales ont décerné à l'Office de la Manufacture un label "Notaire Juriste d'Entreprise" (NJE), couronnant un exigeant parcours de spécialisation de deux ans, et la mise en place d'un Département interne au service de notre clientèle, dédié au Droit de l'Entreprise et au Conseil patrimonial adressé à l'Entrepreneur.
Vous retrouverez ce sceau sur tous nos supports de communication, preuve d'un engagement et d'un intérêt poussé envers cette interface capitale entre vie professionnelle et patrimoine privé que peut être l'assistance notariale au dirigeant d'Entreprise.
Couplé à toutes les possibilités de synergies et de transversalité devenues réalité avec les autres Services de spécialistes que propose par ailleurs notre Office (droit matrimonial, droit familial, droit de l'immobilier, etc..), permettant à la fois prise de recul globale et approndissement technique pointu, cette nouvelle compétence à l'appui de vos intérêts signe un engagement notarial unique dans la région.

Ne voyez plus votre notaire seulement lors de l'établissement d'un testament ou d'une transaction immobilière : intégrez-nous en amont dans le conseil nécessaire à votre bonne gouvernance d'entreprise, à la préservation de votre outil de travail, à la protection de vos proches !

13.02.2017 / Le nouveau divorce sans juge : quel est le rôle du notaire ?

Qu’on se le dise : pour la loi désormais, le divorce n’est plus qu’un contrat.
 
Depuis le 1er janvier 2017, le divorce par consentement mutuel n’est en principe plus soumis à aucune intervention du Juge. La réalité du divorce, après que soient préalablement fixées ses conséquences à travers une convention d’Avocats, est désormais obtenue simplement en déposant cette convention chez un notaire.
 
Cependant, la mission du notaire auprès des époux qui se séparent va bien au-delà.
 
En quoi consiste la nouvelle procédure de divorce ?
La procédure de divorce par consentement mutuel a été réformée par la loi dite « Justice du XXIème siècle », vaste texte fourre-tout aux multiples impacts, voté le 18 novembre 2016.
Les chapitres de cette loi qui sont relatifs au nouveau divorce sans juge s’adressent aux conjoints qui sont d’accord sur toutes les conséquences de leur séparation : l’autorité parentale et la garde des enfants, le partage des biens, la prestation compensatoire ou son absence, les pensions alimentaires, les modalités de paiement, les garanties, etc, etc,...
Les réponses communes à tous ces sujets doivent être prévues, avec précision, au sein d’une convention de divorce, qu’il leur est imposé de mettre au point avec le concours obligatoire de deux Avocats : un pour chacun des époux, quand bien même ces derniers s’estimeraient en parfait accord sur l’ensemble des réponses à apporter.
En effet, le garde-fou d’un contrôle judiciaire (voué à vérifier que les intérêts des deux époux avaient été respectés) jusqu’ici instauré par les textes, étant désormais passé aux oubliettes, la nouvelle loi a voulu que la portée des engagements des deux époux, et la liberté de leur consentement, soient éclairées par l’intervention de deux professionnels du Droit indépendants.
 
Il appartiendra donc à chacun des époux de supporter les honoraires liés à l’intervention de l’Avocat qui l’assiste, ou bien au couple de faire masse de l’ensemble de ces frais puis de répartir cette masse comme ils l’entendront… accord qui lui-même, parmi tous les autres, devra figurer dans la convention !
 
L’homologation de la convention par le juge étant désormais totalement supprimée, c’est le notaire (en quelque sorte dernier représentant de l’Etat, dans un processus désormais purement individualiste) qui donne force exécutoire et date certaine au divorce, en déposant au rang de ses minutes la convention des Avocats et les originaux qui l’accompagnent, dont il assure ensuite la conservation ad vitam aeternam.
 
Cette procédure est-elle ouverte à tous les couples ?
Presque : seuls en sont exclus les couples dont l’un des membres serait placé sous un régime de protection (curatelle, tutelle,..) ; auquel cas, l’ancienne procédure demeure applicable.
Mais en revanche, et contrairement à ce que prévoyait le projet de loi initial, la présence d’un enfant mineur n’empêche pas les parents de s’arranger entre eux sans aucune intervention judiciaire… sauf si l’enfant mineur, s’il est capable de discernement, demande à être entendu par le Magistrat !
Cette très curieuse disposition donnera sans doute lieu à l’avenir à beaucoup de littérature, et sans doute de contentieux, malgré les objectifs affichés de simplification : car qu’est-ce que le discernement d’un enfant, en la matière ? quelle sera sa réelle liberté de formuler sa demande ? comment être certain qu’il a été véritablement informé (ses parents en portant la responsabilité) de sa possibilité de demander à voir un Juge ?

Quel est le rôle du notaire dans cette nouvelle procédure ?

Le notaire contrôle plusieurs éléments de la convention. Il donne au dépôt de la convention date certaine et force exécutoire. La convention est immédiatement applicable pour les effets entre époux, à moins qu’ils n’aient stipulé une autre date, antérieure ou ultérieure. Pour les effets vis-à-vis des tiers, il faut attendre la transcription de la mention du divorce sur l’acte de naissance et l’acte de mariage, formalité confiées aux bons soins des Avocats.
 
Combien coûte le dépôt de la convention chez le notaire ?
Cet aspect du processus (c’est le seul) a été uniformément fixé par le législateur : les notaires accomplissent cette mission de service public, visant à alléger la charge des tribunaux, pour un coût symbolique de 42 € HT.
 
Le notaire a-t-il un autre rôle dans le divorce ?
Bien sûr. Le rôle du notaire, dans sa fonction beaucoup plus habituelle de conseil et de bâtisseur de conventions, est essentiel lorsque les ex-époux ont un patrimoine à partager.
Son intervention est d’ailleurs obligatoire dès lors qu’ils détiennent des enjeux tels que des biens immobiliers.
Mais dans les autres cas, même si elle n’est pas matériellement obligatoire, elle sera souvent opportune, afin de s’entourer des meilleurs conseils, aux côtés de tous ceux déjà prodigués par les Avocats, sur des domaines patrimoniaux qui peuvent être pointus et lourdement stratégiques. En effet, sa mission consistant à recenser tous les biens des époux (et toutes leurs dettes !), puis à établir les modalités du partage, le notaire s’il est sollicité pourra alors notamment examiner :
  • L’évaluation et la répartition de parts de sociétés civiles, de comptes courants d’associés, d’entreprises ou de clientèles, de valeurs de rachat liées à des contrats d’assurance-vie, la désolidarisation d’emprunts en cours, les conséquences d’un cautionnement occulte, l’impact d’un divorce sur un bail en cours, etc..
  • La fiscalité du partage (mobilier ou immobilier), la fiscalité de la prestation compensatoire (parfois très variable selon ses modalités d’acquittement), la fiscalité de la pension alimentaire (et l’impossibilité de prévoir une imputation des obligations alimentaires sur les autres, contrairement aux idées souvent exprimées en ce sens), la fiscalité du revenu (solidarité face à l’impôt ; présence de produits de défiscalisation en cours de période ; etc…) ou encore en matière d’ISF,
  • détermination précise du régime matrimonial et de ses conséquences liquidatives, puisqu’ici tout est absolument possible, et que le diable se cache dans les détails ! Communautés légales ou conventionnelles, séparations de biens pures ou non (présence d’une société d’acquêts, ouverte ou fermée), clauses dérogatoires pour les contributions aux charges du ménage, participations aux acquêts et multiples variantes (valorisation du patrimoine originaire, exclusion de biens professionnels, etc), … et même : législation française ou étrangère ? Règles à observer, pour des époux étrangers vivant en France ? et pour des Français ayant vécu à l’étranger ?
  • Sur ce point d’ailleurs, informera-t-on assez les époux ressortissants d’autres pays, dont la loi ne reconnaît la possibilité de divorcer que devant un tribunal, que le « contrat de divorce » qu’ils auront établis en France n’aura aucune valeur chez eux ?

On le voit, ce qu’a voulu « simplifier » le législateur, comme souvent risque d’être seulement un déplacement à plus tard des problèmes et des conflits, et ce, sans qu’aucune autorité de chose jugée ou aucun délai de recours procédural ne vienne plus limiter dans le temps les revendications futures… raisons pour lesquelles il sera souvent impérieux de multiplier les énergies, pour mettre au point, dans la sécurité de tous, des contrats exhaustifs et inattaquables !Le sujet est trop important, renseignez-vous. Les notaires de la Manufacture.

Spécialistes de la médiation et du Droit patrimonial du Couple, nous sommes à votre écoute, pour identifier les solutions.
consultez le Service spécialisé au sein de l'Office de la Manufacture.

05.01.2017 - Transmission d'entreprise : le Pacte Dutreil remis en question ??

Les réflexions émanant d'un think tank proche de Matignon ("France Stratégies") suggèrent de remettre totalement en question la fiscalité des transmissions patrimoniales, au motif que les héritages seraient sources... d'inégalité.
Au delà des avis très contrastés que l'on pourra nourrir sur les dogmes qui sous-tendent une telle réflexion, on notera simplement, sur le plan technique, qu'une première brèche, au moins mentale, s'est peut-être ouverte dans l'intangibilité dont jouissait jusqu'à présent la législation fiscale dérogatoire relative à la transmission familiale d'entreprise, et les avantages conséquents que les dispositifs issu de la loi Dutreil, jusqu'à présent perpétuellement renforcés depuis leur adoption initiale, permettent d'obtenir pour mettre à l'abri l'entreprise (et les emplois qu'elle génère) à l'abri du coup parfois mortel que lui assènent les droits de succession.

voici le contenu de ce rapport :
http://www.strategie.gouv.fr/sites/strategie.gouv.fr/files/atoms/files/na_51-transmissions-ok_0.pdf 

Donc attention, chefs d'entreprise (individuelle ou sociétaire) qui seriez actuellement en phase de réflexion, pour transmettre tout ou partie de votre activité à vos héritiers, en pleine propriété ou non : les jours du pacte Dutreil, fameux paradis fiscal français, pourraient devenir comptés.

Renseignons-nous, et sauf raison particulière, ne tardons pas trop.

9.12.2016 : Comment anticiper sa "mort numérique" ?

La loi dite "pour une république numérique" a été promulguée le 7 octobre 2016. Celle-ci intègre, entre autres aspects, les notions liées à la conservation / destruction des multiples données ou codes personnels que nous pouvons laisser sur le web, après notre disparition.
Car c'est vrai en définitive : aujourd’hui, par l’usage quotidien d’internet, des courriels, des réseaux sociaux, des comptes virtuels, l’empreinte que chacun de nous laisse sur le Web est en constante augmentation. Mais… qu’arrive-t-il avec notre vie virtuelle lorsque nous décédons ? qui, juriduqment, dispose d'un quelconque droit d'intervenir ?
 

on peut avoir pensé à organiser sa succession en ce qui concerne ses enfants, sa maison, ses meubles, son entreprise, ses économies… mais a-t-on pensé à tout ce que parallèlement on aura installé sur la Toile ?
Cela doit-il rester ouvert au libre accès de tout un chacun ?
ou au contraire, être brutalement coupé et intégralement perdu ?
QUI en décidera ? QUI contrôlera ? QUI peut donner la garantie d’être là à ce moment-là, et de faire appliquer une volonté sur le devenir de ces multiples codes, pages, comptes, profils ou documents personnels, à caractère privé ou professionnel ?
Ces aspects de nos vies ont pris trop d’importance pour ne pas s’en préoccuper, dès aujourd’hui.
Jeune ou moins jeune, actif ou non, nous sommes tous concernés. 

Un testament peut tout régler.
Il sera confié au notaire, qui en assurera la conservation durant toute votre vie, l’identification lors de votre décès quelle que soit sa date, et le respect de son exécution.

Renseignez-vous.

Office de la Manufacture 9.12.2016

06.12.2016 / Une plateforme notariale, pour tout apprendre des successions !

Enfin, de l'information massive ET fiable !

N'hésitez pas à visiter ce site national mis au point par la profession, et à l'intégrer parmi vos favoris, afin de profiter de ses futures évolutions :
https://monnotaire-masuccession.notaires.fr/ 
Nous figurons parmi les répondants collaborant à ce site interactif !

Bonne navigation.

Office de la Manufacture, 20.11.2016

29.11.2016 / Vendre son bien immobilier avant de lancer la procédure : fausse bonne idée ?

Quels sont les vrais enjeux ?
 
Jamais le divorce ne sera une formalité, même quand il intervient amiablement, et même en l’absence de bien immobilier à partager.
Face à un évènement aussi lourd de conséquences, les époux doivent connaître les enjeux liés notamment à leur sécurité juridique, au-delà des « bons conseil fiscaux » véhiculés un peu partout.
 
Dans le cadre d’un divorce par consentement mutuel, la loi impose en effet que la requête déposée auprès du Tribunal ontienne, à peine d’irrecevabilité « une convention signée des époux portant règlement complet des effets du divorce et incluant notamment un état liquidatif du régime matrimonial ou la déclaration qu’il n’y a pas lieu à liquidation.
Dans ce type de contexte, et lorsque les époux possèdent un ou plusieurs biens immobiliers, il est fréquent en pratique qu’ils décident de vendre avant d’engager la procédure de divorce, pensant en cela éviter les frais d’intervention d’un notaire pour établir le partage, mais surtout d’acquitter le droit de partage appliqué par le Trésor Public sur la valeur nette du ou des biens à partager : impôt qui, rappelons-le, a été lourdement augmenté en 2012, pour atteindre désormais 2,50% du total !
 
Ce faisant, ils se croient libérés de toute charge fiscale et imaginent ainsi alléger la procédure. Et comme souvent, la réalité n’est pas si simple.
 
Rappelons tout d’abord les conditions d’exigibilité du droit de partage exigé par l’administration fiscale. Il faut cumulativement : qu’une indivision existe entre les copartageants ; qu’il soit justifié de cette existence ; qu’il y ait partage de cette indivision ; que ce partage soit constaté au sein d’un acte (notarié ou pas, peu importe).
Ainsi, en l’absence d’acte, un partage verbal n’est en principe pas soumis au droit de partage. En application de ces dispositions, une réponse ministérielle dite « Valter » a posé le principe que « le partage verbal entre époux du produit de la vente d’un immeuble commun qui intervient avant un divorce par consentement mutuel n’est pas soumis au droit de partage ».
  • Toutefois, l’application de cette règle (dont la portée n’est que fiscale) suppose qu’il ne soit fait aucune mention de la vente du bien, ni de la répartition du prix de cette vente, dans la convention de divorce. En effet, si le partage est ne serait-ce qu’évoqué, d’une manière ou d’une autre, dans un acte, le droit de partage devient immédiatement exigible. 
  • Les époux sont donc à la croisée des chemins,confrontés au choix entre l’économie fiscale à laquelle tout le monde aspire, et la sécurité juridique de leur accord.

Par ailleurs, il est important de préciser que le principe dégagé par la réponse ministérielle « Valter » ne tient pas compte des règles civiles applicables à la liquidation des régimes matrimoniaux.
Or, celles-ci INTERDISENT toute liquidation anticipée du régime matrimonial, en dehors de la procédure officielle de divorce (ou de changement conventionnel de régime).
De sorte que si, lors de son entretien personnel avec chacun des époux à l’audience, le juge aux affaires familiales découvre l’existence d’un partage verbal en amont du dépôt de la requête, il peut parfaitement refuser d’homologuer la convention de divorce, puisqu’elle est incomplète, et donc en réalité… contraire à la loi.

Certes, la nouvelle procédure de divorce amiable sans juge, voulue par le projet de loi dit « Justice du XXIème siècle », supprimera cette étape ; ce faisant, elle supprimera surtout ce moyen de contrôle et de préservation de la sécurité minimum des époux, notamment pour celui qui serait le plus vulnérable, puisqu’aucun contrôle extérieur sérieux n’existera plus.
La seule source de fiabilité pour les époux ne sera donc plus que leur propre vigilance... et on peut nourrir quelques craintes sur l'explosion future de bien d'autres sources de contentieux, qui ne manqueront pas de pourrir les existences et d'encombrer les Juridictions de plus belle.
En passant, même si on entend les raisons budgétaires avancées pour justifier ce type de réforme compte tenu de l’explosion du nombre annuel de divorces à traiter par les Tribunaux, on constate une fois de plus que, en Droit comme en Aéronautique ou en Alpinisme, sécurité et petites économies ne font pas bon ménage.

De plus, il convient de rester prudent quant à la portée de la réponse ministérielle Valter, puisqu’elle n’est pas publiée sur la base du « Bulletin Officiel des Finances Publiques », seule source désormais de commentaires réellement opposables à l’administration fiscale. L’abus de droit est en effet caractérisé lorsque l’acte en cause n’a pu être inspiré « par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées, eu égard à sa situation ou à ses activités réelles » (l’article L 64 du LPF), ce qui semble bien pouvoir s’apparenter au cas d’époux qui, pour éviter d’avoir à s’acquitter d’un droit de partage, procèdent à la vente de leur bien immobilier commun pour s’en partager verbalement le prix peu avant d’engager une procédure de divorce. Certes, l’administration fiscale risque de se retrouver en difficulté pour démontrer le véritable caractère de l’opération, mais le risque encouru par les époux résultant de cette incertitude juridique doit amener à la prudence dans la mesure où, en cas de redressement, sera appliquée une pénalité pouvant aller jusqu’à 80 %. Dès lors, le risque de requalification de ce type de pratique en abus de droit fiscal ne peut être totalement éludé.


Mais le pire danger de telles pratiques occultes n’est pourtant pas là.
Une fois encore, c’est sur le terrain purement juridique qu’il se situe.
 
En effet, si la répartition des biens n’est actée nulle part, qu’est-ce qui permet de garder la preuve qu’elle a bien eu lieu ?

  • Qu’est-ce qui pourra empêcher l’un ou l’autre des époux, parfois des années plus tard (parce qu’il refera sa vie et estimera avoir besoin d’argent), de revenir vers son ex-conjoint en prétendant qu’il n’a jamais touché sa part sur tel ou tel poste du patrimoine anciennement commun ?
  • quel argument et quel justificatif aura l’autre, pour s’en défendre et soutenir que cette répartition, purement verbale, et consignée nulle part, avait bien été effectuée ?
  • Et cette lourde épée de Damoclès resterait suspendue au-dessus de tous les enjeux, pas seulement celui du fameux prix de vente : mais aussi, pourquoi pas, les anciens comptes en banque, les vieilles assurances-vie, les valeurs mobilières, les fonds de commerce, les parts de société, les véhicules, etc…
  • et sur ce point, lors d’un contentieux récent qui fit grand bruit et au cours duquel l’ex-époux défendeur voulut plaider la prescription, prétendant que, peu importe les preuves, son ex-conjoint était de toute façon trop tardif dans sa demande, la Cour de cassation a répondu de manière implacable : aucune prescription, puisque aucun délai n’a couru, puisque le point de départ de celui-ci serait le partage. Et ici, en présence d’un partage verbal, qu’est-ce qui prouve, 20 ou 30 ans plus tard, qu’il a bien eu lieu ???

 
Le sujet est trop grave, renseignons-nous.
Nos spécialistes du Département dédié au Droit patrimonial du Couple sont à votre écoute, pour identifier les solutions.
Les notaires de la Manufacture.
 

18.10.2016 / Statut des baux commerciaux : attention à l'activité réellement exercée !

La cour de cassation vient de rendre un arrêt tonitruant en la matière : elle considère que le locataire immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour une activité commerciale, qui ne correspond plus à celle réellement exercée dans les locaux, ne peut pas se prévaloir du statut des baux commerciaux, pour exiger le renouvellement du bail, ou demander paiement d'une indemnité d'éviction.
 
Le statut des baux commerciaux s'applique au bail portant sur des locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit au chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce (C. com. art. L 145-1, I). L'immatriculation du locataire est en conséquence une condition nécessaire pour bénéficier du statut des baux commerciaux.
Toute personne soumise à immatriculation doit déclarer, « en ce qui concerne son activité et son établissement », la ou les activités exercées (C. com. art. R 123-38). L'immatriculation conditionnant le bénéfice du statut doit être complète. La Cour de cassation en déduit que cette immatriculation doit viser l'activité effectivement exercée dans les locaux loués.
Elle rappelle par ailleurs que, s'agissant d'une dénégation du droit au statut des baux commerciaux, et non pas d'un refus de renouvellement pour motif grave et légitime, le propriétaire n'a pas à faire précéder sa notification d'une mise en demeure préalable.

Donc, et comme toujours, c'est le détail qui tue.

Office de la Manufacture, 18 octobre 2016 - 18.10.2016

Projet de loi de finances 2017... rumeurs fiscales à l'horizon, et certitudes patrimoniales à ne pas perdre de vue

30.09.2016
Les débats sur le vote du budget 2017 n’ont pas commencé, que l'une des mesures présentées lors de la conférence de presse Sapin commence à faire tam-tam : le changement dans la fiscalité du nu-propriétaire !

Dans son projet de loi de finances, le Gouvernement entend mettre fin, lorsqu'un bien transmis en nue propriété fait l'objet de travaux, à la déduction du revenu global des travaux de gros oeuvre supportés par les nus-propriétaires. La volonté affichée est de rompre une inégalité avec les propriétaires. L'argument semble discutable car certains gros travaux, comme la remise en état du gros oeuvre, sont considérés comme déductible du revenu fonciers pour les propriétaires. Avec l'application de cette mesure, ils ne seront déductibles ni du chef de l'usufruitier (qui n'a pas payé les travaux et n'en est pas le redevable juridiquement) ni du chef du nu-propriétaire.
Référence : http://www.economie.gouv.fr/files/files/PDF/plf201...
 
 
Dans tous les cas, quel que puisse être le sort final de ce projet à l'issue du vote, il a un mérite : ré-insister sur un thème stratégiquement important lorsqu'il s'agit d'organiser conventionnellement les conditions d'exercice et les prérogatives de chacun, à l'occasion de la mise en place d'un démembrement de propriété sur un bien quelconque.
Selon nous, il est capital en effet de rappeler (ce qui précède n'y change rien, au contraire ça le souligne) la possibilité de conventionnellement déroger, pour ceux qui le souhaitent, à la répartition prévue par les articles 605 & 606 du code civil (laquelle est une règle simplement supplétive de volonté, comme l’on sait, ayant vocation à s'appliquer que si l'on n'a cru bon d'en fixer une autre).
C'est l'occasion de prévoir par exemple la prise en charge de tous les travaux (y compris de gros œuvre) par le seul usufruitier, soit à titre viager, ou seulement pour un certain temps (jusqu'à l'âge de la retraite, par exemple), afin d’éviter cette triple peine à laquelle le nu-propriétaire (souvent les enfants de l'usufruitier) risque d’être exposé : assumer des lourds travaux / pour un bien qui ne lui rapporte rien / et ne plus rien pouvoir déduire de son impôt sur le revenu !
 
On sait de plus quelles optimisations parfois considérables ce type de clauses (utilisées avec discernement) peuvent permettre de dégager, puissamment renforcées depuis les arrêts tonitruants rendus en la matière par la cour de cassation en 2012, en validant des schémas qui, s'ils ne sont pas faits pour cela à l'origine, conduisent indirectement à transmettre un enrichissement par simple accession, sans déclencher de mutation (et donc ni droits de mutation, ni rapport de libéralité à la succession)
 
Ajoutons que si cette mesure passe, il sera d’autant plus important d’aborder en détail cette question, pour toutes les libéralités en démembrement (donation ou legs), afin d'éviter tout risque de tensions futures entre usufruitier et nu-propriétaire : en effet, si pour diverses raisons les parties choisissent d’en rester à la ventilation légale des obligations de chacun (en connaissance de cause, donc), il sera alors d’autant plus capital de stipuler que la charge pour le nu-propriétaire d’assumer les gros travaux est une obligation, fixée et acceptée à titre conventionnel, dépendante de la donation et donc sanctionnée en cas de non-respect couverte par l’action résolutoire.
A défaut, l'usufruitier doit savoir que le nu-propriétaire, si l'on reste dans le champ des simples règles légales en la matière, est certes redevable de ces travaux, mais sans aucune obligation quant au délai pour les réaliser ! Il n’a pas d’obligation de les réaliser tant qu’il n’est pas pleinement propriétaire, et pourra donc très bien refuser de payer (d’autant plus maintenant qu’il ne pourra peut-être plus rien en déduire de son IR) tant que l’usufruitier ne sera pas décédé... situation qui peut vite devenir épouvantable pour l’usufruitier, emprisoné à vie dans un bien qui se dégrade, s'il ne peut assumer lui-même ces coûts.
 
Enfin, cette nouvelle règle si elle se confirme, sera aussi une donnée à prendre en compte par nos clients investisseurs dans l’acquisition de biens en nue-propriété (acquisitions en viager, ou dans des programmes immobiliers type PERL ou OPI), car la trajectoire imaginée en sera un peu affectée.

Office de la Manufacture - 30 septembre 2016
 

Infos flash

3.11.2017 / frais d'une succession : que facture la banque ?

Parmi les différentes dépenses auxquelles les héritiers vont être exposés pour héritier, figurent les frais et commissions facturés par la ou les banques auprès desquelles le défunt détenait des comptes. Les modes de calcul sont très variables d'une banque à l'autre, à la différence des droits de succession ou des émoluments de notaire, lesquels bien sûr sont uniformément tarifés par l'Etat.
Un article qui fait le point sur les récentes évolutions tarifaires le plus souvent constatées :
https://patrimoine.lesechos.fr/impots/droits-de-succession/030818715474-banque-les-frais-de-succession-en-forte-progression-2127269.php 

04.09.2017 : jusqu'où peut-on aller pour aider ses enfants ?

Comme tous les mois, l'Office de la Manufacture sur les ondes !
Pour écouter c'est ici :
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15.6.2017 : votre Office labellisé au niveau national !

Nos instances nationales ont décerné à l'Office de la Manufacture un label "Notaire Juriste d'Entreprise" (NJE), couronnant un exigeant parcours de spécialisation de deux ans, et la mise en place d'un Département interne au service de notre clientèle, dédié au Droit de l'Entreprise et au Conseil patrimonial adressé à l'Entrepreneur.
Vous retrouverez ce sceau sur tous nos supports de communication, preuve d'un engagement et d'un intérêt poussé envers cette interface capitale entre vie professionnelle et patrimoine privé que peut être l'assistance notariale au dirigeant d'Entreprise.
Couplé à toutes les possibilités de synergies et de transversalité devenues réalité avec les autres Services de spécialistes que propose par ailleurs notre Office (droit matrimonial, droit familial, droit de l'immobilier, etc..), permettant à la fois prise de recul globale et approfondissement technique pointu, cette nouvelle compétence à l'appui de vos intérêts signe un engagement notarial unique dans la région.

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22.05.2017 / couple, famille, ou patrimoines internationaux : quelle loi applique-t-on ?

Vous trouverez ci-dessous l'accès à quelques petites vidéos bien utiles, qui en quelques images, nous sensibilisent efficacement à ces règles si nouvelles, si stratégiques, si méconnues.
C'est ici :
http://www.notaries-of-europe.eu//index.php?pageID=15257 

05.05.2017 / successions internationales... quelle fiscalité ? l'Office vous répond

Après avoir suivi tout un parcours de spécialisation sur l'année 2016-2017 posant les principes et les mécanismes de Droit international Privé (conflits de loi, détermination de loi applicable, droit comparé), notre Office a fait partie de ceux qui ont pu suivre la déclinaison de ce 1er volet, appliquée cette fois à la sphère fiscale, et aux conséquences en matière d'impôt successoral de tous ces mécanismes.

quelques données : qu'est-ce que la territorialité de l'impôt ? que dit l'article 750 ter du Code Français des Impôts ? l'article 784 A, et la déduction de l'impôt payé à l'étranger (s'il y en a un...) ? quels impacts des conventions fiscales que la France a pu signer avec différents Etats ?

Notre Service dédié "Transmission & Planification Internationale" (Me Thierry Tissot-Dupont ou Vincent Morati) seront en mesure de vous renseigner. N'hésitez pas à faire le point, car aujourd'hui on peut souvent choisir sa loi, mais pas ses taxes.